Den aktuellen Marktwert Ihres Hotels ermitteln

Für die Wertermittlung eines Hotels können viele Anlässe infrage kommen. Diese können unter anderem eine Nachfolgeregelung aus Altergründen und die damit verbundene Käufersuche für Hotelimmobilien sein, die Investorensuche für eine Hotelimmobilie als Exit aus einem Bauprojekt, Erbschaft oder beispielsweise, um Liquidität zu generieren, bspw. durch „Sale and lease back“.Dies sind nur einige von vielen möglichen Gründen für eine Hotelimmobilienbewertung.

Welche Gründe auch immer für Sie die treibende Kraft hinter Ihrer Entscheidung sind, unserer Fachleute von Goldwasser Immobilien sind jederzeit Ihre kompetenten Ansprechpartner für die Wert- und Kaufpreisermittlung Ihres Hotels:

• Hotelverkauf: Einer der häufigsten Gründe für eine Hotelbewertung ist der geplante Verkauf einer Hotelimmobilie. Hier gehen wir als Experten für Hotelimmobilien großer Umsicht ans Werk. Die Berechnung des Ertragswerts eines Hotelbetriebs ist ein komplexes Feld, das von vielen wertbestimmenden Faktoren beeinflusst wird, wie zum Beispiel der Gebäudewert, die Ertragskraft des Hotels, die Drittverwendungsmöglichkeit (bspw. der Umbau einer Hotelimmobilien zu Wohnheimen) oder der Wert des Hotelgrundstücks. Durch unsere Verkehrswertberechnung erhalten Sie eine fundierte professionelle Grundlage für Verhandlungen mit interessierten Käufern.
• Suche nach einem Hotelbetreiber: Suchen Hoteliers und Hotelbesitzer einen neuen Betreiber für ihre Hotelimmobilie – sei es, dass kein Nachfolger vorhanden ist, der das Hotel fortführt, oder weil sich ein Hotelpächter zurückziehen will – ist ein eine Berechnung der möglichen Pachterträge, eine Pachtwertanalyse sinnvoll. Die Wertermittlung des Hotels zielt in diesem Fall darauf ab, durch die Einschätzung des Pachtertrages ein realistisches Bild für die Anforderungen an zukünftige Pächter zu erhalten und für Sie als Hoteleigentümer und Verpächter langfristige stabile Erträge bei einem geringstmöglichen Ausfallrisko zu garantieren.
• Hotel-Investment: Der Markt für Hotel-Investments bietet Besitzern von Hotelimmobilien hochprofitable Chancen. Um Ihr Hotel an diesem Markt gewinnbringend zu platzieren, setzten wir bei der Wertermittlung Ihres Hotels auf eine transparente professionelle Analyse. Durch die Bewertung von Rendite, Risiko und zahlreichen relevanten Punkten mehr erarbeiten unsere Experten von Goldwasser Immobilien ein Investmentprodukt, das sowohl für Investoren attraktiv als auch für Sie als Hotelbesitzer so lukrativ wie möglich ist.

Wie gelangt man vom Ertrag auf den Gesamtwert einer Hotelimmobilie?

Die zentrale Größe, um von dem Ertrag einer Immobilie den möglichen Kaufpreis abzuleiten ist der Liegenschaftszinssatz. Dieser Prozentsatz gibt an, welche Verzinsung die Käufer von Hotelimmobilien für Ihren zu zahlenden Kaufpreis über die Restnutzungsdauer erwarten. Die Liegenschaftszinssätze bewegen sich bei Hotelimmobilien im Allgemeinen zwischen 4-9 %.

Die Liegenschaftszinssätze für Wohn- und Gewerbeimmobilien sind im Gegensatz zu den Zinssätzen für Hotelimmobilien vergleichsweise niedrig. Bspw. bewegen sich Liegenschaftszinssätze bei Wohnimmobilien um die 2-3 % und bei Gewerbeimmobilien zwischen 3-5 %. Dies ist hauptsächlich dadurch begründet, dass dem Ertrag, die eine Hotelimmobilie generiert, höhere Risiken unterliegen, als dies bei Wohn- und Gewerbeimmobilien der Fall ist.

Hauptsächliche Risiken sind:

1. Branchenrisiko
2. Betreiberrisiko
3. Regionale Risiken
4. Konjunkturelle Risiken
5. Sozioökonomische und politische Risiken

Das größere Risiko, das den Erträgen aus Hotelimmobilien unterliegt führt dazu, dass Käufer eine höhere Verzinsung des Kaufpreises als bei anderen Immobilienarten erwarten, bzw. unterstellen.   

Das größere Risiko, das den Erträgen aus Hotelimmobilien unterliegt führt dazu, dass Käufer eine höhere Verzinsung des Kaufpreises als bei anderen Immobilienarten erwarten, bzw. unterstellen. Es handelt sich hierbei um eine vergleichsweise recht große Spanne. Diese große Spanne ergibt sich aus den sehr unterschiedlichen Konzepten der Hotels und das damit verbundene Risiko eines Hotelbetriebes.

Als Faustformel gilt: Je höher die Zimmerzahl und je geringer der Anteil des F&B Umsatzes am Gesamtumsatz, desto geringer fällt der Liegenschaftszinssatz aus.

Dies bedeutet, dass ein Hotel Garni in München mit 120 Zimmern tendenziell mit einem Liegenschaftszinssatz von nahe 4% zu bewerten ist, während ein Gasthof im ländlichen Raum mit 15 Zimmern und einem großen Restaurant mit einem Zinssatz nahe 9 % zu bewerten ist. Die Liegenschaftszinsätze spiegeln immer auch das dem Konzept zu Grunde liegende Risiko, Schwankungsanfälligkeit und Kalkulierbarkeit wider. 

Wichtig ist hierbei zu verstehen, dass je höher der Liegenschaftszinssatz ist, desto geringer ist der Ertragswert, der sich aus dem zugrundeliegenden Ertrag ergibt. Ein Kapitalisierungsfaktor, der sich aus einem Liegenschaftszinssatz von 9 % ergibt ist geringer als der Faktor, der sich aus einem Zinssatz von 4 % ergibt:

Liegenschaftszinssatz von 9%:    100/9 = Kapitalisierungsfaktor 11,11

Liegenschaftszinssatz von 4%:    100/4 = Kapitalisierungsfaktor 25,0

Woher stammen die Liegenschaftszinssätze? 

Alle Immobilientransaktionen in Deutschland werden von den zuständigen Gutachterausschüssen erfasst und dokumentiert. Dieses hat zum einen steuerrechtliche Gründe und zum andern sind die Gutachterausschüsse durch das BauGB dazu legitimiert alle Immobilientransaktionen zu kategorisieren und Kaufpreissammlungen zu führen. Aus den jeweiligen gezahlten Kaufpreisen und die dazugehörenden Daten für die erzielbaren Erträge einer Hotelimmobilie, können dann die Liegenschaftszinssätze errechnet werden. Die Liegenschaftszinssätze geben also immer ein sehr genaues Bild über die Zahlungsbereitschaften von Käufern und Interessenten für Hotelimmobilien ab. 

Um für Sie das bestmögliche Ergebnis zu erzielen, greifen wir auf unsere jahrelange Erfahrung auf dem Markt von Hotelimmobilien zurück. Durch unsere kontinuierlich gewachsene Expertise als Hotelmakler wissen wir zuverlässig, wieviel Ihr Hotel unter den gegenwärtigen Umständen wert ist. Dank unsere vielseitige Kontakte zu Entscheidungsträgern innerhalb der Branche verfügen wir zudem über exzellentes Netzwerk, um Ihr Hotel zielgerichtet und optimal zu vermarkten. Um diese Vorteile für Sie voll auszuschöpfen, achten wir bei der Wertermittlung Ihres Hotels auf folgende wesentliche Punkte:

• Ermittlung aller wertbestimmenden Faktoren: Je nachdem, ob Sie den Verkauf Ihres Hotels im Auge haben oder nach einem Hotelbetreiber suchen, sind verschiedene Faktoren für die Wertermittlung Ihres Hotels relevant. Wir gehen individuell auf Ihre Situation und die Vorzüge Ihrer Hotelimmobilie ein, indem wie die jeweils ausschlaggebenden Faktoren ermitteln und bewerten.
• Transparenz bei der Wertermittlung: Damit Sie jederzeit verstehen, wie wir den Verkehrs- und Ertragswert Ihrer Hotelimmobilie berechnen, gestalten wir die Wertermittlung Ihres Hotels transparent und nachvollziehbar in allen Punkten.
• Erstellung eines Exposés: Sind der Kaufpreis und die Rendite Ihres Hotels erst ermittelt, erstellen wir auf dieser Grundlage ein aussagekräftiges Exposé, um Hotelbetreiber, Käufer und Investoren anzusprechen. So erfüllt die Wertermittlung Ihres Hotels gleich zwei Zwecke: Ihnen überzeugendes Argumentationsmaterial für Verhandlungen zu liefern, und potentiellen Interessenten die Attraktivität Ihres Angebots zu verdeutlichen.